Que el lote exista por sí solo
Lo primero que pido es el certificado de tradición y libertad del lote, no el de la finca grande de la que salió. Si el lote tiene su propio número de matrícula inmobiliaria, es un predio independiente: se puede escriturar, hipotecar y vender por separado.
Si el vendedor solo tiene el certificado de la finca de mayor extensión, lo que te ofrece es, en el mejor de los casos, un porcentaje de ese predio o la promesa de que algún día se va a dividir. Eso no es lo mismo que comprar un lote, y cambia el riesgo y el precio.
Cómo leer el certificado, paso a paso, está en la guía Cómo leer un certificado de tradición y libertad.
Que la parcelación tenga licencia
Dividir un terreno rural en lotes y abrirles vías no es libre. La ley pide una licencia de parcelación: la autorización previa para crear los espacios públicos y privados y hacer las vías en suelo rural o suburbano, de acuerdo con el plan de ordenamiento del municipio y las normas ambientales (Decreto 1077 de 2015). La expide la curaduría urbana o, donde no hay curaduría, la oficina de planeación del municipio.
Pide copia de la licencia y revisa tres cosas:
- Que corresponda al predio del que sale tu lote.
- Que el plano aprobado coincida con lo que te muestran: número de lotes, vías y zonas comunes.
- Que esté vigente o que las obras se hayan terminado dentro del plazo.
En suelo suburbano hay además una regla de tamaño: el área mínima que se puede parcelar con una sola licencia (la "unidad mínima de actuación") nunca puede ser menor de dos hectáreas.
Que el uso del suelo permita lo que quieres hacer
Que el lote exista no significa que puedas construir lo que tienes en mente. Pide a la oficina de planeación del municipio el certificado de uso del suelo del predio, o revisa su plan de ordenamiento territorial (POT, PBOT o EOT, según el tamaño del municipio). Ahí ves:
- Si el lote está en suelo rural, suburbano o de protección.
- Cuántas viviendas se permiten por hectárea (la densidad). En el Oriente antioqueño estas densidades siguen además las reglas de Cornare, la autoridad ambiental de la región.
- Cuánto del lote se puede ocupar con construcción y cuánto debe quedar en zona verde.
Si vas a construir, pregunta también si cada propietario tramita su propia licencia de construcción o si la parcelación ya tiene diseños aprobados.
Agua, luz y vía: lo que hace habitable el lote
En el campo, el agua no se da por hecha. Pregunta de dónde viene:
- Acueducto veredal o municipal: pide el certificado de disponibilidad del servicio para tu lote.
- Nacimiento o quebrada: usar esa agua requiere una concesión de aguas de la autoridad ambiental (Cornare en el Oriente, Corantioquia en buena parte del resto de Antioquia). Pregunta si ya existe y a nombre de quién está.
Para la luz, pregunta si la red llega hasta el lote y quién paga la acometida. No siempre está incluida: en algunos lotes la conexión corre por cuenta del comprador.
Y recorre la vía: si es pavimentada o destapada, cómo se pone en temporada de lluvias, cuánto tarda el carro desde la vía principal y si hay transporte público cerca.
Retiros, quebradas y servidumbres
Una quebrada en el lindero se ve muy bien en las fotos, pero tiene reglas. La ley reserva una franja paralela al cauce de ríos y quebradas de hasta 30 metros de ancho (Decreto 2811 de 1974), y la autoridad ambiental define el retiro exacto en cada caso. En esa franja no se construye, así que el área útil del lote puede ser menor que su área total.
Algo parecido pasa con las líneas de energía de alta tensión y con los caminos por donde pasan los vecinos: son servidumbres. Pide que te muestren en el plano por dónde van y cuánto del lote ocupan.
- Lindero y área total: lo que dice el certificado.
- Retiro de la quebrada: una franja de hasta 30 metros donde no se construye.
- Servidumbre de paso: un camino por donde otros tienen derecho a pasar.
- Franja de la línea de energía: por seguridad, debajo de la línea no se construye.
- Área útil: donde de verdad puedes construir.
- Vía de acceso: pública o privada, pavimentada o destapada.
La parcelación como comunidad
Muchas parcelaciones funcionan como propiedad horizontal (Ley 675 de 2001). Si es el caso, pide:
- El reglamento: qué se puede construir, si hay diseños obligatorios y si se permiten animales, cultivos o arriendos.
- El valor de la cuota de administración y qué cubre (portería, vías, zonas comunes).
- El paz y salvo de administración del lote que vas a comprar.
Impuestos y paz y salvos
Antes de firmar, el vendedor debe estar al día con el impuesto predial y con la contribución de valorización, si la hay; normalmente la notaría pide esos paz y salvos para firmar la escritura. Si el lote es nuevo y todavía no tiene ficha catastral propia, pregunta cómo se reparte mientras tanto el predial de la finca grande.
La promesa de compraventa
Si vas a separar el lote con una promesa de compraventa, revisa que diga con claridad el número de matrícula, el área y los linderos, el precio y la forma de pago, la fecha y la notaría donde se firmará la escritura, y qué pasa si alguna de las partes no cumple. Una promesa sin fecha cierta para escriturar no sirve.
Lista para llevar a la visita
Márcala mientras recorres el lote, o imprímela antes de salir.
Lista para llevar a la visita
Mi recomendación
Pide los papeles antes de enamorarte del paisaje. Yo te ayudo a conseguirlos y a revisarlos, y antes de firmar vale la pena que un abogado mire el certificado, la licencia y la promesa: es poco frente a lo que cuesta un lote.
